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业界"解码"河北楼市 7月飘红有何玄机
安国新闻网   10-08-20 11:32

  -特约观察员

  刘坤卓达住宅集团常务副总裁

  袁硕路劲地产集团河北分公司营销总监

  龙星石家庄博润房地产研究机构主任

  -主持人:高利锋燕赵都市报商贸地产部记者

  河北楼市上半年的表现,堪称优秀。

  权威统计显示:商品房销售面积达到1713.64万平方米,销售面积增速高达68.8%;销售额实现582.8亿元,销售额增速高达94.2%。这样一组数据,显示河北楼市上半年成绩仅次于海南。

  在地产调控逐渐深化,全国房价都已经出现拐点的情况下,河北楼市为啥如此突出?逆市飘红迷局背后的原因何在?

  -环渤海经济圈利好河北楼市

  主持人:河北房地产市场上半年的数据公布之后,大家都觉得很奇怪,就全国大的城市来讲,量价都在下滑,而河北楼市却逆市飘红,销售价格和销售面积仍然成绩喜人。出现这个情况的原因是什么?

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  刘坤:我想第一影响因素,应该是京津冀、环渤海经济圈的形成。这对河北省,特别是省会楼市的拉升必然起到了促进的作用,这个应该是最根本的。

  在国家宏观战略上,继珠三角、长三角后,环渤海经济圈正在崛起。而恰恰因为这种经济圈的形成,很多方面会有效地结合在一起。比如,我们都知道,2012年,北京到石家庄的高铁一个小时就可以到达。“一小时经济圈”的形成意味着什么呢?意味着河北楼市特别是石家庄,将成为北京的一个后花园。由于北京现在的高房价造成的溢出效应,不少人会选择在北京周边也就是河北境内购房。就我们项目而言,从今年年初的时候,我们就已发现这个特征:北京人来我们这置业买房了。原因很简单,就是一小时的交通,高铁通车后,完全可以在石家庄买房子,在北京工作。当然这些只是个别的,由于大的经济圈的形成,更多的消费人群预期到了河北楼市的上升空间,所以会主动出手购房。

  袁硕:在楼市调控政策之后,一线城市楼市量和价,都发生了变化。价格方面,虽然没有大幅度的调整,但放在大的经济发展背景中,房价如逆水行舟,不进则退,没有上涨就意味着下降。而在量方面,一直在下滑,楼市调控政策作用初步显现。

  而反观河北楼市、石家庄楼市,尽管受政策影响,环比数据上涨幅度在缩小,但同比数据还处于上升的态势。但客观而言,河北楼市仍是全国楼市这盘棋局中的一个棋子,摆脱不了大市场的影响,如果调控政策继续维持,预计后市特别是四季度,河北市场会发生明显的变化。

  -是数字在增长还是市场真的好?

  主持人:结合您和您所在房企的情况,您觉得上半年的统计数据和实际情况相符吗?仅仅是统计数字在增长,还是市场真的这么好?

  龙星:从入统全国70大中城市房价指数的河北三个城市———石家庄、秦皇岛、唐山三地市场情况看,上半年后半期销售成交虽然都比宏观调控前有所放缓,但前期高歌猛进的房价和成交量给上半年的数据打下了好基础。而从宏观调控的收效看,石家庄、秦皇岛、唐山的房价虽然不同程度地放缓了上涨的速度,但房价还是在继续上涨。以石家庄为例,东、西、南、北各个区域的多数楼盘目前依然挺在调控前的价格上,很多楼盘甚至在继续上调价格。甚至从房管部门的真实备案情况看,每天都维持在两百左右的备案量,和宏观调控前变化不大。

  但是否有像统计数据显示出的这么高的增速,有待商榷。目前统计和房管两类统计数据,都多少和市场实际情况有所误差。统计部门的数据来源更多的是以入户调查支撑起来的价格指数,而房管部门的数据虽然是一套套实实在在的房产成交备案汇总统计,但数据有滞后性。因此,建议购房者和开发企业在投资决策时,不必过度依赖数据,更多的是看市场真实的调研情况。

  刘坤:我想河北房地产行业如果和其他省份做比较的话,以石家庄为代表,就会发现我们的房地产市场整体水平还不是很发达,所以,相比较,受政策影响的幅度就小,提升的空间相对就比较大。

  袁硕:历史是一条长河,楼市的几轮发展也给开发商和购房者提供了历史参考。开发商在期待新一轮调控政策像2008年那样,半年之后就松动,所以在博弈,坚挺;而购房者,经过前几轮的调控结果之后,对政策的信心指数在下降,一部分从观望阵营里分化出来的成员就加入了购房大军。

  -河北城市化进程提速拉动楼市

  主持人:河北楼市之所以出现这样的情况,可能也有本地特有的一些条件来支撑,比如:“三年大变样”带来的城市化进程加快?

  刘坤:的确。旧城、旧村改造,带来了很多方面的效益,首先就是解决了房地产市场的有效供给问题。我记得年初的时候有个报道,去年累计未售的商品住房、今年新上市商品房项目、城中村改造(论坛新闻)项目的商品房与回迁房,加起来,今年石家庄房地产市场的总上市量将超600万平方米。

  供应多了势必也会促进销售。因为对购房者而言,市场上的产品能多方面地满足自己的需求,如果在价格合理的情况下,销售就不是问题了。这种情况其他省份相对较少。

  如果再加一条的话,相比而言,可能河北省的老百姓观望程度稍微轻一些。比如说北、上、广、深,它每年房价升降的幅度特别大,所以必然导致下跌,老百姓会观望。

  袁硕:“三年大变样”带来的整个市场的变化,交通、环境、市政配套的提升、急剧扩大的城市化,都会让人们看到河北、特别是石家庄未来的发展潜力和美好前景,也促使非本地人进入这里安家置业。这无疑会带动我省房地产市场的快速发展。

  龙星:“三年大变样”使得全省城镇整体面貌发生改变,石家庄、唐山等重点城市的城市竞争力大幅增加,吸引来更多品牌开发企业,同时,一大批以旧换新的改善型购房者成为市场的主力军,加上拆迁改造带来的市场刚性需求,这些都是河北楼市突出于全国其他地区的内因。

 
稿源: 安国新闻网 编辑: 李少龙  
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